“Een erfdienstbaarheid is een last, waarmede een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard”, aldus artikel 5:70 van het Burgerlijk Wetboek. Er bestaan verschillende erfdienstbaarheden. Het recht van overpad is een van de meest bekende, maar er zijn ook nog andere erfdienstbaarheden zoals het recht op een boom bij de erfgrens of het gootrecht.
De woorden ‘het heersende erf’ en ‘het dienende erf’ geven de feitelijke situatie weer: het erf dat gebruik mag maken van het recht van overpad is ‘het heersende erf’ en het erf dat het gebruik van het pad dient te dulden is ‘het dienende erf’.
Een erfdienstbaarheid bestaat uit iets dulden of iets niet doen, een aantal voorbeelden: de eigenaar van het dienende erf dient te dulden dat de eigenaar van het heersende erf gebruikt maakt van zijn pad of de eigenaar van het dienende erf mag niet hoger bouwen dan een bepaalde hoogte om er zo voor te zorgen dat de eigenaar van het heersende erf een bepaald uitzicht behoudt. Een erfdienstbaarheid omvat nooit een plicht om iets te doen.
Wilt u meer weten over het ontstaan, de verplichtingen of het opheffen/wijzigen van een erfdienstbaarheid? Lees dan verder of neem vrijblijvend contact met ons op: 038 – 422 30 20 of stuur een e-mail naar info@tebiesebeek.nl.
Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan: door vestiging of verjaring. In het geval van vestiging dienen de tussen de erven gemaakte afspraken te worden vastgelegd in een notariële akte. De notariële akte dient vervolgens te worden ingeschreven in de openbare registers (het Kadaster). Op deze wijze is de erfdienstbaarheid ook kenbaar voor derden.
Mocht de erfdienstbaarheid niet zijn gevestigd op de wijze zoals hierboven omschreven, dan kan een erfdienstbaarheid nog door verjaring ontstaan. Hierbij gelden de volgende verjaringstermijnen:
- indien het bezit van de erfdienstbaarheid te goeder trouw is, geldt een verjaringstermijn van 10 jaren;
- bij het ontbreken van te goeder trouw, geldt een verjaringstermijn van 20 jaren.
In geval van te goeder trouw dient bijvoorbeeld aan de situatie te worden gedacht dat de beoogde erfdienstbaarheid onvoldoende duidelijk in een akte van levering van een woning wordt opgenomen, doch dat de akte wel in de openbare registers wordt ingeschreven. Doordat de vestigingsakte ongeldig is, ontstaat geen erfdienstbaarheid. De vermeende gerechtigde is echter te goeder trouw en verkrijgt de erfdienstbaarheid alsnog na een periode van 10 jaren.
Ter zake de verjaring dient nog te worden opgemerkt dat de door verjaring ontstane erfdienstbaarheid in de openbare registers dient te worden ingeschreven, om er zo voor te zorgen dat het recht tegen latere eigenaren van het dienende erf kan worden ingeroepen.
Erfdienstbaarheid: rechten & plichten
De rechten en plichten van een erfdienstbaarheid zijn veelal opgenomen in de akte van vestiging. In de akte van vestiging kan bijvoorbeeld ook zijn beschreven dat de eigenaar van het heersende erf een (jaarlijkse) vergoeding dient te betalen aan de eigenaar van het dienende erf. Verder geldt te allen tijde dat de eigenaar van het heersende erf er voor zorg dient te dragen, dat de uitoefening van het recht van erfdienstbaarheid op minst bezwarende wijze plaatsvindt.
Erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen
Ondanks dat het mogelijk is een erfdienstbaarheid voor bepaalde tijd te vestigen, wordt een
erfdienstbaarheid in de meeste gevallen voor onbepaalde tijd gevestigd. In de loop der jaren is het dan goed mogelijk dat er bij het dienende of het heersende erf de behoefte bestaat de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te hebben, bijvoorbeeld omdat de uitoefening ervan onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf er gewoonweg geen gebruik meer van maakt. In dit geval kan de rechter worden verzocht om de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen.
Allereerst kan de rechter –op vordering van de eigenaar van het dienende erf- een erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:78 BW wijzigen of opheffen:
- op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd; of
- indien ten minste twintig jaren na het ontstaan van de erfdienstbaarheid zijn verlopen en het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang.
Daarnaast bepaalt artikel 5:79 van het Burgerlijk Wetboek dat de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid kan opheffen (aldus niet wijzigen), indien de uitoefening daarvan onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening meer heeft, en het niet aannemelijk is dat de mogelijkheid van uitoefening of het redelijk belang daarbij zal terugkeren.
Bovenstaande opties hebben betrekking op de situatie dat de eigenaar van het dienende erf wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid wenst. Ook de eigenaar van het heersende erf kan de erfdienstbaarheid opheffen, namelijk door hier afstand van de toen. De eigenaar van het dienende erf dient dit te accepteren.
Advocaat erfdienstbaarheid
Geschillen over erfdienstbaarheden kennen verschillende vormen. U kunt hierbij denken aan de uitleg van de omschrijving van de erfdienstbaarheid in de vestigingsovereenkomst, het opheffen of wijzigen van de erfdienstbaarheid, het ontstaan door verjaring of het op de minst bezwarende wijze uitvoeren van de erfdienstbaarheid.
De advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle hebben veel ervaring op het gebied van vastgoed en erfdienstbaarheden. Voor meer informatie en een vrijblijvend gesprek kunt u telefonisch contact met ons opnemen 038 – 422 30 20 of een e-mail sturen naar info@tebiesebeek.nl.