Bouwrecht

Het bouwrecht omvat alle rechtsregels die met bouwen te maken hebben. Het is een breed rechtsgebied met regels van zowel publiek- als privaatrechtelijke aard. Het publiekrecht geeft regels over de verhouding tussen de burger en de overheid. Op het gebied van het bouwrecht valt dan bijvoorbeeld te denken aan door de overheid gemaakte bestemmingsplannen of wetgeving zoals het Bouwbesluit. Privaatrecht, ook wel civiel of burgerlijk recht genoemd, geeft regels voor de onderlinge verhouding tussen partijen. Op het gebied van het bouwrecht valt dan bijvoorbeeld te denken aan de contractuele afspraken die gemaakt zijn tussen een aannemer, opdrachtgever en architect voor het bouwen van een bedrijfspand, woning of ander werk.

Aanneemovereenkomst

De afspraken tussen de opdrachtgever en aannemer worden vastgelegd in een aanneemovereenkomst, die meestal op papier wordt gezet maar ook mondeling kan zijn gesloten. In die overeenkomst verplicht de aannemer zich tegenover de opdrachtgever om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard te maken en op te leveren tegen een door opdrachtgever te betalen aanneemsom. Centraal in deze overeenkomst staat het realiseren van een werk van stoffelijke aard. Daarmee onderscheidt de aanneemovereenkomst zich van de overeenkomst van opdracht, die betrekking heeft op te verrichten werkzaamheden die niet van stoffelijke aard zijn. Bijvoorbeeld de overeenkomst van opdracht die u met uw advocaat sluit.

Prijsafspraken en meerwerk

Onderscheiden dient te worden de situatie dat er in een aanneemovereenkomst een vaste prijs is afgesproken en de situatie dat de prijs niet is bepaald of er slechts een richtprijs is bepaald. Als er geen prijs is bepaald, dan is de opdrachtgever een redelijke prijs aan de aannemer verschuldigd. Als er tussen partijen een richtprijs is afgesproken, dan mag deze niet met meer dan 10% worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo spoedig mogelijk daarvoor waarschuwt. De achterliggende reden daarvan is om de opdrachtgever de gelegenheid te geven de omvang van het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen om zo de prijsstijging te voorkomen.

Een belangrijke bron van conflicten is het meerwerk. Dat is het extra, niet begrote werk dat tijdens de bouw in opdracht van de opdrachtgever wordt uitgevoerd. Meerwerk geeft de aannemer niet zonder meer recht op een prijsverhoging. Daarvoor is vereist dat hij de opdrachtgever op tijd informeert dat dit zal leiden tot een hogere prijs. De plicht van de aannemer om te wijzen op het gevolg van de prijsverhoging geldt echter niet als de opdrachtgever dit uit zichzelf had moeten begrijpen. Dat is weer afhankelijk van de deskundigheid die de aannemer van zijn opdrachtgever mag verwachten.

Oplevering

De hoofdverplichting van de aannemer is niet alleen het tot stand brengen van iets tastbaars, maar ook de oplevering daarvan. Het werk wordt als opgeleverd beschouwd na de aanvaarding door de opdrachtgever. Een belangrijk gevolg daarvan is dat vanaf het moment van de oplevering de opdrachtgever het risico van het werk draagt. Dit betekent dat hij de aanneemsom dient te betalen, ongeacht of het werk teniet gaat of achteruit gaat.

Behalve een overgang van het risico voor het werk, heeft de oplevering ook tot gevolg dat de aannemer ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Welke gebreken dat zijn, hangt onder meer af van de deskundigheid en ervaring van de opdrachtgever.

Opzegging aanneemovereenkomst

Van belang is dat de opdrachtgever altijd bevoegd is om de aanneemovereenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Dit heeft dan wel tot gevolg dat hij de voor het hele werk geldende aanneemsom moet betalen, verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voortkomen.

UAV 2012

In de praktijk wordt de inhoud van de aanneemovereenkomst vaak bepaald door het toepasselijk verklaren van de UAV 2012 (Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werk en van technische installatiewerk). Als de UAV 2012 van toepassing zijn verklaard dan wordt het bestek en de aanneemovereenkomst vereenvoudigd omdat veel onderwerpen in deze UAV worden geregeld.

Een belangrijk gevolg van het van toepassing verklaren van de UAV is daarnaast dat geschillen worden beslecht bij de Raad van Arbitrage voor de bouw te Utrecht. De Raad van Arbitrage voor de bouw is een onafhankelijke stichting die recht spreekt in geschillen die verband houden met de bouw. Het voordeel daarvan is dat er arbiters worden benoemd die de bouwtechnische ervaring en kennis hebben die het beste aansluiten op het onderwerp van het conflict. De arbiter is dus niet alleen een soort van rechter maar daarnaast ook deskundig op het gebied waar het geschil over gaat. In tegenstelling tot een procedure bij de burgerlijke rechter hoeven er dus geen deskundigen benoemd te worden. De ervaring leert echter wel dat de kosten van een dergelijke arbitrageprocedure in zijn algemeenheid hoger liggen dan de kosten van een procedure bij de burgerlijke rechter.

Bouwrecht advocaat

De advocaten van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle staan aannemers, architecten en opdrachtgevers bij in geschillen over allerlei bouwrechtelijke onderwerpen. Zij voorzien hen van advies en zijn gespecialiseerd en ervaren in het voeren van procedures over bouwzaken bij de burgerlijke rechter en de Raad van Arbitrage voor de bouw.

Aanverwante rechtsgebieden:

– Vastgoed
– Huurrecht
– Ondernemingsrecht
– Contractenrecht (verbintenissenrecht)