Geschillen over erfgrenzen komen regelmatig voor. Denk aan een schutting die jarenlang op een bepaalde plek staat, een strook grond die door de buurman wordt gebruikt of een tuin die in werkelijkheid groter blijkt te zijn dan volgens de kadastrale gegevens. In dergelijke situaties rijst vaak de vraag: kan een erfgrens veranderen door verjaring?
Het antwoord is ja. Onder bepaalde omstandigheden kan een erfgrens door verjaring verschuiven. Dit kan grote gevolgen hebben voor de eigendom van grond. In deze blog leggen wij uit wat een erfgrens is, hoe deze wordt vastgesteld en wanneer sprake kan zijn van verjaring van een erfgrens.
Wat is een erfgrens?
Een erfgrens is de juridische scheiding tussen twee naast elkaar gelegen percelen. De erfgrens bepaalt waar het eigendom van de ene eigenaar eindigt en waar het eigendom van de andere eigenaar begint.
In de praktijk wordt vaak gedacht dat een schutting, heg of muur automatisch de erfgrens vormt. Dat is echter niet altijd het geval. Een schutting kan bijvoorbeeld jaren geleden op een verkeerde plaats zijn geplaatst, waardoor de feitelijke situatie afwijkt van de juridische eigendomsgrens.
Hoe wordt een erfgrens bepaald?
Erfgrenzen worden tot op de centimeter nauwkeurig door het Kadaster bijgehouden. In de basis geldt dat de erfgrens zoals bekend bij het Kadaster de juiste is. U kunt het Kadaster vragen de erfgrens te bepalen. Hierbij kunt u kiezen tussen een exacte of globale bepaling van de erfgrens.
Het Kadaster registreert de grenzen van percelen. Hoewel de kadastrale registratie een belangrijk uitgangspunt vormt, is deze niet altijd doorslaggevend. Wanneer sprake is van verjaring kan de juridische eigendom namelijk anders zijn dan de kadastrale registratie doet vermoeden.
Wat is verjaring van een erfgrens?
Van verjaring van een erfgrens is sprake wanneer iemand gedurende een bepaalde periode grond van een ander in bezit heeft gehad en daardoor uiteindelijk eigenaar wordt van die grond.
Dit betekent dat de oorspronkelijke eigenaar zijn eigendomsrecht kan verliezen, terwijl degene die de grond feitelijk gebruikt eigenaar wordt. Hierdoor kan de erfgrens verschuiven ten opzichte van de oorspronkelijke kadastrale grens.
Verjaring is bedoeld om langdurige feitelijke situaties uiteindelijk juridisch te bevestigen. Het recht hecht namelijk waarde aan rechtszekerheid.
Wanneer kan een erfgrens door verjaring veranderen?
Voor verjaring is meer nodig dan enkel het gebruik van een stukje grond. De gebruiker moet de grond daadwerkelijk in bezit hebben genomen.
Bezit betekent het houden van een goed voor zichzelf (art. 3:107 BW). Van bezit is sprake wanneer iemand zich gedraagt als eigenaar van de grond. Daarbij kan worden gedacht aan: het plaatsen van een schutting op de grond, het aanleggen van een tuin, het plaatsen van een tuinhuis etc.
Het incidenteel gebruiken van een strook grond of het onderhouden van een stuk grond is meestal onvoldoende om bezit aan te nemen. Van bezit is ook geen sprake wanneer het gebruik van de grond op andere wijze is overeengekomen (zoals huur of pacht) of wanneer toestemming is gegeven voor het gebruik.
Verkrijgende verjaring: tien jaar
Als de bezitter te goeder trouw is, bedraagt de verjaringstermijn 10 jaar. Dit wordt verkrijgende verjaring genoemd. Van goede trouw is sprake wanneer iemand redelijkerwijs mocht aannemen dat hij eigenaar was van de betreffende grond. Bijvoorbeeld omdat hij mocht vertrouwen op een onjuiste perceelgrens die jarenlang als juist werd beschouwd.
Bevrijdende verjaring: twintig jaar
Als de bezitter niet te goeder trouw is, bedraagt de verjaringstermijn 20 jaar. Dit wordt bevrijdende verjaring genoemd.
Dus ook iemand die wist dat de grond oorspronkelijk van zijn buurman was, kan na verloop van twintig jaar eigenaar worden als hij de grond gedurende die periode daadwerkelijk in bezit heeft gehad. Voor veel erfgrensgeschillen is deze twintigjarige verjaring van groot belang.
Hoe wordt verjaring bewezen?
In procedures over erfgrenzen draait het vaak om bewijs. De partij die zich beroept op verjaring zal moeten aantonen dat aan de wettelijke voorwaarden is voldaan. Bewijs kan bestaan uit oude (lucht)foto’s, getuigenverklaringen, bouwtekeningen, gegevens van het Kadaster of vergunningen.
Wat als er een geschil ontstaat over de erfgrens?
Erfgrensgeschillen kunnen grote financiële en praktische gevolgen hebben, bijvoorbeeld wanneer er op de grond is gebouwd. Daarnaast kunnen conflicten met buren de verstandhouding langdurig verstoren.
Voordat juridische stappen worden genomen, is het verstandig om de situatie zorgvuldig te laten beoordelen. Daarbij moet worden onderzocht waar de oorspronkelijke erfgrens lag, hoe lang de huidige situatie bestaat en of daadwerkelijk sprake is van bezit en verjaring.
Hulp nodig bij verjaring van een erfgrens?
Twijfelt u over de ligging van een erfgrens? Of bent u verwikkeld in een conflict met uw buren over een strook grond? Dan is het belangrijk om tijdig juridisch advies in te winnen. Bij geschillen over verjaring van de erfgrens zijn de feiten, de duur van het gebruik en het beschikbare bewijs vaak doorslaggevend.
De advocaten van Te Biesebeek Advocaten hebben ruime ervaring met burenrecht, eigendomsgeschillen en verjaringskwesties. Wij beoordelen uw juridische positie, verzamelen het benodigde bewijs en begeleiden u bij onderhandelingen of een gerechtelijke procedure. Neem vrijblijvend contact met ons op voor een deskundige beoordeling van uw situatie en voorkom dat een erfgrensgeschil verder escaleert.
Lees meer: