Gemeenten controleren steeds vaker of woningen worden gebruikt overeenkomstig de geldende wet- en regelgeving. Wanneer een woning wordt verhuurd op een wijze die niet past binnen het bestemmingsplan, omgevingsplan of andere gemeentelijke voorschriften, kan de gemeente handhavend optreden. Een veelgebruikt middel daarbij is de last onder dwangsom bij verhuur. Voor verhuurders kan dit verstrekkende financiële gevolgen hebben. Het is daarom belangrijk om tijdig te weten waar u aan toe bent en welke mogelijkheden u heeft om tegen handhavingsmaatregelen op te komen.
Wat is een last onder dwangsom?
Een last onder dwangsom is een bestuursrechtelijk handhavingsmiddel waarmee een overheidsorgaan, meestal de gemeente, een overtreding probeert te beëindigen. De overtreder krijgt daarbij de opdracht om de overtreding binnen een bepaalde termijn te stoppen of ongedaan te maken. Wordt hieraan geen gehoor gegeven, dan verbeurt de overtreder een geldbedrag (de dwangsom).
Lees hier meer over een last onder dwangsom, wanneer deze kan worden opgelegd en wat u kunt doen als u het niet met het besluit eens bent.
Gemeentelijke handhaving bij verhuur van woningen
De afgelopen jaren zijn gemeenten steeds actiever geworden in de handhaving van regels rondom woningverhuur. De druk op de woningmarkt, de schaarste aan woonruimte en de wens om woonwijken leefbaar te houden, hebben ertoe geleid dat gemeenten intensiever controleren op het gebruik van woningen.
Een woning mag niet altijd voor ieder gewenst doel worden gebruikt. Of een bepaald gebruik is toegestaan, hangt onder meer af van het geldende omgevingsplan, vergunningen en lokale regelgeving. Wanneer het feitelijk gebruik van een woning afwijkt van hetgeen volgens de gemeentelijke regels is toegestaan, kan de gemeente handhavend optreden.
Wanneer kan een last onder dwangsom bij verhuur worden opgelegd?
Een last onder dwangsom bij verhuur kan bijvoorbeeld aan de orde zijn wanneer een woning wordt gebruikt op een wijze die niet past binnen de bestemming of de geldende vergunningen. Denk onder meer aan het omzetten van een woning naar kamerverhuur zonder de vereiste vergunning of het gebruik van een woning voor recreatieve huur terwijl dit niet is toegestaan. Daarnaast kan bijvoorbeeld handhavend worden opgetreden wanneer een woning wordt gebruikt voor bedrijfsactiviteiten die niet passen binnen de woonbestemming.
Of daadwerkelijk sprake is van een overtreding, hangt af van de specifieke feiten en omstandigheden. De beoordeling is vaak juridisch complex en vereist een analyse van de toepasselijke regelgeving en de feitelijke situatie.
Hoe controleren gemeenten verhuurde woningen?
Gemeenten beschikken over verschillende middelen om mogelijke overtredingen op te sporen. Regelmatig wordt onderzoek gedaan naar aanleiding van meldingen van omwonenden, signalen van woningcorporaties, gegevensuitwisseling met andere instanties of eigen controles.
De gemeente kan het onderzoek op meerdere manieren verrichten, zoals waarnemingen ter plaatse, een inspectie van de woning, gesprekken met de bewoners of het raadplegen van openbare bronnen.
De bevindingen van dergelijke onderzoeken worden vaak vastgelegd in een toezichtrapport. Dit rapport vormt vervolgens regelmatig de basis voor een handhavingsbesluit.
Eerst een voornemen, daarna een besluit
Voordat een gemeente een last onder dwangsom oplegt, ontvangt een verhuurder vaak eerst een voornemen tot handhaving. Hierin geeft de gemeente aan welke overtreding zij constateert en welk handhavingsbesluit zij overweegt.
Dit moment is voor verhuurders bijzonder belangrijk. In veel gevallen bestaat namelijk de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen en de gemeente ervan te overtuigen dat geen sprake is van een overtreding of dat handhaving niet gerechtvaardigd is.
Wanneer de gemeente na beoordeling van de zienswijze besluit om de last onder dwangsom daadwerkelijk op te leggen, kan daartegen doorgaans bezwaar worden gemaakt. In spoedeisende gevallen kan daarnaast een verzoek om een voorlopige voorziening worden ingediend bij de bestuursrechter.
Waarom tijdig juridische hulp belangrijk is
Een last onder dwangsom bij verhuur kan grote financiële gevolgen hebben. Dwangsommen kunnen oplopen tot duizenden euro’s en daarnaast kan de gemeente verlangen dat de verhuursituatie wordt beëindigd of aangepast. Voor verhuurders kan dit leiden tot verlies van huurinkomsten, leegstand en juridische procedures.
Juist daarom is het van belang om direct actie te ondernemen zodra een controle plaatsvindt of een voornemen tot handhaving wordt ontvangen. Hoe eerder de juridische positie in kaart wordt gebracht, hoe groter de kans om onnodige schade en procedures te voorkomen.
Advocaat last onder dwangsom bij verhuur
Heeft u een controle van de gemeente gehad? Heeft u een voornemen tot oplegging van een last onder dwangsom ontvangen of is er al een handhavingsbesluit genomen? De advocaten van Te Biesebeek Advocaten beschikken over ruime ervaring op het gebied van bestuursrecht en vastgoed. Wij beoordelen de rechtmatigheid van het besluit, onderzoeken de mogelijkheden voor bezwaar en beroep en helpen u bij het beschermen van uw belangen. Neem vandaag nog vrijblijvend contact met ons op voor deskundig juridisch advies over een last onder dwangsom bij verhuur.
Lees meer: