Voor huurders van kantoorruimte en andere bedrijfsruimten die onder artikel 7:230a BW vallen, kan het einde van een huurovereenkomst grote gevolgen hebben. Een verhuizing kost tijd, geld en kan de continuïteit van een onderneming onder druk zetten. Daarom kent de wet een belangrijke regeling: ontruimingsbescherming. Deze regeling biedt huurders tijdelijke bescherming tegen directe ontruiming van het gehuurde nadat de huurovereenkomst is geëindigd.
Voor zowel huurders als verhuurders is het belangrijk om te weten welke regels gelden, welke termijnen strikt moeten worden nageleefd en welke belangen de rechter meeweegt. In deze blog leggen wij uit hoe ontruimingsbescherming werkt bij 7:230a BW bedrijfsruimte en wat u kunt doen wanneer een geschil ontstaat.
Wat is 7:230a BW bedrijfsruimte?
Artikel 7:230a BW ziet op bedrijfsruimte die niet onder het speciale regime van artikel 7:290 BW valt. Het gaat hierbij vaak om kantoorruimten, opslagloodsen of bedrijfsunits. Daarom wordt deze categorie ook wel “overige bedrijfsruimte” genoemd.
Bij deze vorm van huur geniet de huurder minder vergaande huurbescherming dan bij bijvoorbeeld winkelruimte of horecaruimte. Toch biedt de wet wél bescherming tegen onmiddellijke ontruiming van het pand na beëindiging van de huurovereenkomst.
Hoe kan een huurovereenkomst van 7:230a BW bedrijfsruimte worden beëindigd?
Een huurovereenkomst voor 7:230a BW bedrijfsruimte eindigt doorgaans door opzegging. Daarbij moeten partijen rekening houden met de afspraken uit de huurovereenkomst, zoals de overeengekomen opzegtermijn.
Wanneer de verhuurder opzegt, moet hij in dezelfde kennisgeving ook aangeven op welke datum het pand moet zijn ontruimd. Die ontruimingsdatum mag niet vóór het einde van de huurovereenkomst liggen.
Wat houdt ontruimingsbescherming precies in?
Hoewel de huur door opzegging van de huurovereenkomst eindigt, betekent dit niet automatisch dat de huurder het pand direct hoeft te verlaten. De wet geeft namelijk een tijdelijke opschorting van de ontruimingsverplichting van twee maanden.
Binnen deze periode van twee maanden kan de huurder de kantonrechter verzoeken om verlenging van de ontruimingstermijn. Dat geeft de huurder extra tijd om bijvoorbeeld vervangende bedrijfsruimte te zoeken of een andere oplossing te vinden, zonder dat de bedrijfsactiviteiten ineens dienen te worden gestaakt.
De huurder kan de rechter verzoeken om verlenging van de ontruimingstermijn voor maximaal één jaar per keer. In totaal kan de bescherming in beginsel oplopen tot maximaal drie jaar.
Binnen welke termijn moet een verzoek worden ingediend?
De huurder moet snel handelen. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming moet namelijk uiterlijk binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging bij de kantonrechter worden ingediend.
Wordt die termijn gemist, dan vervalt het recht op verdere bescherming en kan de verhuurder doorgaans ontruiming afdwingen. Een tijdig verzoek is daarom essentieel. In de praktijk zien wij regelmatig dat huurders te laat juridische hulp inschakelen, met alle gevolgen van dien.
Belangenafweging kantonrechter
De kantonrechter beoordeelt of het belang van de huurder bij voortgezet gebruik van het pand zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij ontruiming. Bij deze belangenafweging spelen meerdere factoren een rol, zoals de beschikbaarheid van vervangende bedrijfsruimte, de financiële gevolgen voor de huurder, de duur van het huurverleden en de plannen van de verhuurder met het pand. Verder zal worden meegenomen of er sprake is van betalingsachterstanden en of een huurder andere afspraken is nagekomen.
Wanneer bestaat géén recht op ontruimingsbescherming?
In bepaalde situaties kan een huurder geen beroep doen op ontruimingsbescherming. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de huurder de huur zelf heeft opgezegd, de huurder uitdrukkelijk heeft ingestemd met beëindiging en wanneer de rechter de ontruiming heeft bevolen wegens wanprestatie.
Juridisch advies bij ontruimingsbescherming
Geschillen over ontruimingsbescherming kunnen grote financiële en commerciële gevolgen hebben. Voor huurders is snelheid van belang om rechten veilig te stellen. Voor verhuurders is het essentieel om de juiste procedure te volgen om vertraging en juridische complicaties te voorkomen.
Heeft u vragen over de beëindiging van 7:230a BW bedrijfsruimte of ontruimingsbescherming. Neem dan vrijblijvend contact op met een van de specialisten op het gebied van huurrecht van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Of u nu huurder of verhuurder bent: wij zorgen voor een heldere strategie en daadkrachtige juridische ondersteuning zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
Lees ook: