Bij de huur van bedrijfsruimte is het belangrijk om te weten onder welk wettelijk huurregime de huurovereenkomst valt. In de praktijk ontstaat hierover regelmatig discussie tussen verhuurders en huurders. Veel ondernemers gaan ervan uit dat de titel van de huurovereenkomst bepalend is, maar juridisch ligt dat genuanceerder. Het beoogde gebruik bij aanvang van de huurovereenkomst, de feitelijke situatie en de inhoud van de overeenkomst zijn doorslaggevend bij de beoordeling of sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW.
Voor zowel verhuurders als huurders heeft dit grote gevolgen. De wettelijke bescherming verschilt namelijk aanzienlijk per regime. In deze blog leggen wij uit wat het verschil is tussen 7:230a BW en 7:290 BW bedrijfsruimte, wanneer een ruimte onder een bepaald regime valt en welke rechten en verplichtingen daarbij horen.
Wat is 7:290 BW bedrijfsruimte?
Artikel 7:290 BW ziet op de zogenoemde “middenstandsbedrijfsruimte”. Het gaat hierbij om bedrijfsruimten waar een voor het publiek toegankelijk lokaal centraal staat. Denk bijvoorbeeld aan winkels, horecagelegenheden, afhaalzaken en ambachtsbedrijven met een directe publieksfunctie.
Wanneer is sprake van 7:290 BW bedrijfsruimte?
Een bedrijfsruimte valt doorgaans onder artikel 7:290 BW wanneer de onroerende zaak wordt gebruikt als:
- kleinhandelsbedrijf;
- hotel, restaurant, café;
- afhaal- of besteldienst;
- ambachtsbedrijf.
Daarnaast dient de bedrijfsruimte voor het publiek toegankelijk te zijn en dienen er rechtstreeks goederen of diensten te worden geleverd.
Welke bescherming biedt 7:290 BW?
De wetgever heeft huurders van deze bedrijfsruimten extra bescherming willen geven, omdat zij vaak afhankelijk zijn van hun locatie en opgebouwde klantenkring. De belangrijkste beschermingen van 7:290 BW zijn de volgende:
- wettelijke huurtermijnen (5 + 5 jaar);
- opzeggingsbescherming (beperkte opzeggingsgronden en procedure voor verhuurders);
- huurprijsbescherming.
De wettelijke huurtermijnen en de opzeggingsbescherming zorgen ervoor dat de huurovereenkomst niet tussentijds en niet zonder gronden door de verhuurder kan worden beëindigd. Het is voor verhuurders aldus niet eenvoudig om een huurovereenkomst op te zeggen. Daarnaast zorgt de procedure omtrent huurprijswijziging ervoor dat niet te pas en te onpas om wijziging van de huurprijs kan worden verzocht.
Nb. Bovengenoemde beschermingen zijn niet van toepassing op kortdurende huurovereenkomsten (van maximaal twee jaar).
Wilt u meer lezen over de opzeggingsbescherming, de procedure omtrent huurprijswijziging of kortdurende huurovereenkomsten van 7:290 BW? Bekijk dan de volgende blogs:
– Opzeggingsbescherming winkel- en horecaruimte
– Huurprijsaanpassing winkel- en horecaruimte
– Kortdurende verhuur van winkelruimte
Wat is 7:230a BW bedrijfsruimte?
Artikel 7:230a BW ziet op “overige bedrijfsruimte”. Dit is feitelijk een restcategorie voor bedrijfsruimten die niet onder 7:290 BW vallen en ook geen woonruimte zijn. Voorbeelden zijn:
- kantoorruimten;
- magazijnen;
- opslaghallen;
- praktijkruimten zonder publieksfunctie;
- bedrijfsunits;
- logistieke ruimten.
Een bedrijfsruimte valt meestal onder 7:230a BW wanneer het gehuurde voornamelijk dient als kantoor, opslag of werkruimte waarbij geen sprake is van een publiekstoegankelijke verkoopruimte.
Welke bescherming biedt 7:230a BW?
De bescherming voor huurders van 7:230a BW bedrijfsruimte is aanzienlijk beperkter dan bij 7:290 BW. Er is geen wettelijke opzeggingsbescherming of huurprijsbescherming en er is veel contractsvrijheid.
De belangrijkste wettelijke bescherming bij 7:230a BW bedrijfsruimte is de mogelijkheid voor de huurder om -na opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder- verlenging van de ontruimingstermijn te verzoeken bij de rechter. Dit kan voor een maximale periode van 1 jaar. Er kan meerdere malen om verlenging van de ontruimingstermijn worden verzocht, maar de totale verlenging mag niet meer dan drie jaar duren. Door de verlenging van de ontruimingstermijn kan de huurder de bedrijfsactiviteiten voort zetten of een andere oplossing zoeken.
Omdat er weinig wettelijke bescherming is, hebben partijen veel contractsvrijheid. Zo kunnen afspraken worden gemaakt over de looptijd van de huurovereenkomst, indexering van de huurprijs en opzegtermijnen. Door deze contractsvrijheid en de beperkte bescherming van huurders is een goede huurovereenkomst bij 7:230a BW bedrijfsruimte extra belangrijk.
Lees meer over de ontruimingsbescherming bij 7:230a BW bedrijfsruimte: Ontruimingsbescherming bij 7:230a BW bedrijfsruimte
De titel van de overeenkomst is niet doorslaggevend
In de praktijk wordt vaak gedacht dat de naam van de huurovereenkomst bepalend is voor het toepasselijke huurregime. Dat is onjuist. Een overeenkomst met als titel “kantoorruimte” kan dus kwalificeren als 7:290 BW bedrijfsruimte. Andersom kan een “winkelruimte” juridisch onder 7:230a BW vallen wanneer geen sprake is van een voor publiek toegankelijk bedrijf.
Om te bepalen welk regime van toepassing is, dient naar meer te worden gekeken dan alleen de titel van de overeenkomst. De navolgende factoren spelen bij de bepaling van het huurregime een rol:
- het gebruik dat partijen bij de aanvang van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad;
- de aard en inhoud van het gehuurde;
- de feitelijke situatie.
Wanneer het beoogde gebruik of de feitelijke situatie afwijken van hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen, ontstaan er vaak discussies tussen huurders en verhuurders, die niet zelden eindigen in een gerechtelijke procedure. Ter voorkoming van discussies raden wij aan om vóór het sluiten van een huurovereenkomst juridisch advies in te winnen bij een advocaat. Een advocaat kan u helpen bij het beoordelen van het toepasselijk huurregime en toetsen of de huurovereenkomst hierop aansluit.
Juridisch advies bij bedrijfsmatige verhuur
Bij het opstellen, beoordelen of beëindigen van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is deskundig juridisch advies essentieel. Een verkeerde kwalificatie van het huurregime kan grote financiële en juridische gevolgen hebben.
Wij ondersteunen zowel verhuurders als huurders bij:
- het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten;
- discussies over het toepasselijke huurregime;
- beëindiging van huurovereenkomsten;
- ontruimingskwesties;
- geschillen over bedrijfsruimte.
Twijfelt u onder welk regime uw bedrijfsruimte valt of heeft u een conflict over bedrijfsmatige verhuur? Neem dan vrijblijvend contact op met een van de specialisten op het gebied van huurrecht van Te Biesebeek Advocaten in Zwolle. Onze specialisten kunnen u voorzien van een goed advies en u bijstaan in een eventuele gerechtelijke procedure.